Theo dự thảo hợp đồng thuê Tòa nhà lập vào năm 2015 giữa Công ty A với tư cách bên thuê và Công ty B với tư cách bên cho thuê (“Dự thảo”), thời hạn thuê là năm (5) năm kể từ ngày Tòa nhà hoàn thành và có thể đưa vào sử dụng.
Công ty A và Công ty B là các công ty có chức năng
kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Công ty B hiện là chủ sở hữu hợp pháp của
một tòa nhà văn phòng vừa hoàn thành việc xây dựng (“Tòa nhà”). Công ty A và
Công ty B đã bắt đầu quá trình đàm phán hợp đồng để Công ty A được thuê lại
toàn bộ tòa nhà.
1.
Anh/ Chị hãy cho biết
việc Công ty A thuê lại toàn bộ Tòa nhà của Công ty B có phù hợp với pháp luật
không? Vì sao?
Theo dự thảo hợp đồng thuê Tòa nhà lập vào
năm 2015 giữa Công ty A với tư cách bên thuê và Công ty B với tư cách bên cho
thuê (“Dự thảo”), thời hạn thuê là năm (5) năm kể từ ngày Tòa nhà hoàn thành và
có thể đưa vào sử dụng (“Thời hạn thuê”). Trong Dự thảo, Công ty B muốn điều
khoản về thanh toán tiền thuê được quy định như sau:
“Trong thời hạn 30 (Ba mươi) ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê này,
bên thuê Tòa nhà có nghĩa vụ thanh toán cho bên cho thuê toàn bộ số tiền
800.000 Đô la Mỹ cho cả Thời hạn thuê.”
2.
Anh/Chị hãy cho biết
điều khoản về thanh toán tiền thuê của Dự thảo có phù hợp với quy định pháp luật
không? Vì sao?
3.
Là luật sư cho Công
ty A, Anh/chị cần lưu ý khách hàng mình những rủi ro gì cho bên thuê trong trường
hợp phải thanh toán trước một lần toàn bộ tiền thuê?
4.
Công ty A hỏi ý kiến
Anh/Chị: Nếu trong Thời hạn thuê Công ty A đem Tòa nhà đi thế chấp thì quyền lợi
của Công ty A sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào?
ĐÁP ÁN:
1.
Việc Công ty A thuê
lại toàn bộ Tòa nhà của Công ty B có phù hợp với pháp luật không? Vì sao?
1.5đ
Vì hợp đồng thuê lập vào năm 2015 nên áp dụng theo
Luật kinh doanh BĐS 2014. Việc Công ty A thuê lại toàn bộ Tòa nhà của Công ty B
là phù hợp với quy định của pháp luật.
0.75đ
Điểm a Khoản 1
Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản
2014 quy định:
1.Tổ chức, cá
nhân trong nước được kdoanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Mua nhà,
công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;”
(khoản 1, điều
11 LKDBĐS 2014)
Giao dịch thuê Tòa nhà giữa Công ty A là tổ chức
trong nước kinh doanh bất động sản và Công ty B là tổ chức trong nước kinh
doanh bất động sản đã đầu tư tạo lập Tòa nhà là được phép theo quy định của
pháp luật. 0.75đ
2. Điều khoản về
thanh toán tiền thuê của Dự thảo có phù hợp với quy định pháp luật không? Vì
sao?
1.5đ
Không phù hợp với quy định của pháp luật. 0.5đ
Điều khoản về thanh toán tiền thuê của Dự thảo
không phù hợp với quy định của pháp luật do có thỏa thuận thanh toán bằng Đô la
Mỹ (ngoại tệ). 0.5đ
Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối quy định về hạn chế sử
dụng ngoại hối như sau:
“Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán,
niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng
ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, các trường hợp thanh toán
thông qua trung gian gồm thu hộ, ủy thác, đại lý và các trường hợp cần thiết
khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép.”
Theo các quy định trên thì hai bên trong hợp đồng
không có quyền thỏa thuận về điều khoản thanh toán tiền thuê bằng ngoại hối. 0.5đ
3. Là luật sư
cho Công ty A, Anh/Chị cần lưu ý khách hàng mình những rủi ro gì cho bên thuê
trong trường hợp thanh toán trước một lần toàn bộ tiền thuế? 1đ
Hợp đồng thuê chấm dứt trước thời hạn và Công ty A không thể lấy lại được
tiền thuê (đã trả trước) cho khoảng thời gian còn lại của Hợp đồng. 0.5đ
Trong một số trường hợp, hợp đồng thuê có thể chấm dứt trước thời hạn do
một trong các nguyên nhân sau: bên cho thuê phá sản hoặc sự kiện bất khả kháng.
0.5đ
4. Công ty A hỏi
nếu trong Thời hạn thuê, Công ty A đem Tòa nhà đi thế chấp thì quyền lợi của
công ty A sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào? 1.0đ
Công ty A không phải là chủ sở hữu Tòa nhà nên không có quyền đem tòa
nhà đi thế chấp. 0.5đ
Pháp luật không bảo vệ quyền lợi của người dùng tài sản không phải thuộc
quyền sở hữu của mình để thế chấp 0.5đ
