Công ty B, với tư cách bên cho thuê và Công ty A, với tư cách là bên thuê đã ký kết hợp đồng thuê kho (“Hợp đồng thuê”). Theo đó, ngay sau khi ký kết Hợp đồng thuê, Công ty B sẽ xây dựng một kho trên Khu đất và cho Công ty A thuê lại.
Bài tập tình huống:
Công ty A là doanh nghiệp có 100% vốn đầu
tư nước ngoài có chức năng kinh doanh dịch vụ kho bãi. Công ty B là công ty
trong nước có chức năng kinh doanh bất động sản. Công ty A có nhu cầu thuê kho
để kinh doanh dịch vụ kho bãi. Công ty B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với một khu đất trống chưa xây dựng (“Khu đất”). Các giấy tờ pháp lý về
đất cho thấy Công ty B được giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền sử dụng đất
đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Công ty B, với tư cách bên cho thuê và
Công ty A, với tư cách là bên thuê đã ký kết hợp đồng thuê kho (“Hợp đồng
thuê”). Theo đó, ngay sau khi ký kết Hợp đồng thuê, Công ty B sẽ xây dựng một
kho trên Khu đất và cho Công ty A thuê lại. Thời hạn thuê kho là 5 năm kể từ
ngày kho được xây dựng hoàn thành và có thể đưa vào sử dụng. Ngay tại thời điểm
ký Hợp đồng thuê, Công ty A đã thanh toán cho Công ty B 50% giá trị Hợp đồng
thuê.
1. Anh/Chị hãy cho biết việc Công ty A và Công ty B ký
kết Hợp đồng thuê như trên có phù hợp với quy định pháp luật không? Có khả năng
bị vô hiệu không? Vì sao?
Sau khi kho được
xây dựng hoàn thiện và có thể đi vào sử dụng, Công ty A và Công ty B đã ký kết
hợp đồng mới thay thế Hợp đồng đã ký trước đây (“Hợp đồng mới”). Hợp đồng mới
đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng. Trong Hợp đồng mới có điều khoản sau:
“Trong trường hợp
Công ty B vi phạm các nghĩa vụ và cam kết trong Hợp đồng này và không tiến hành
khắc phục vi phạm trong 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của công ty A,
thì Công ty A có quyền đình chỉ Hợp đồng này bằng cách gửi thông báo đình chỉ
cho công ty B”.
2.
Anh/ Chị hãy cho biết
điều khoản chấm dứt hợp đồng của Hợp đồng mới có phù hợp với quy định pháp luật
không? Vì sao?
Trong hợp đồng mới
cũng có điều khoản: “Công ty B phải trả cho công ty A khoản tiền phạt vi phạm
tương đương 20% giá trị hợp đồng trong trường hợp Công ty B vi phạm các nghĩa vụ
theo hợp đồng”.
3.
Anh/Chị hãy cho biết
điều khoản phạt vi phạm của Hợp đồng mới có phù hợp với quy định pháp luật
không? Vì sao? Là luật tư vấn cho Công ty A, anh/chị cần lưu ý khách hàng mình
vấn đề gì khi thỏa thuận phạt vi phạm trong hợp đồng.
ĐÁP ÁN:
1.
Anh, chị biết việc
Cty A và Cty B ký kết Hợp đồng thuê như trên có phù hợp với quy định của pháp
luật không? Có khả năng bị vô hiệu không? Vì sao? 2đ
Việc ký kết
Hợp đồng như trên là không phù hợp với quy định của pháp luật và có khả năng bị
vô hiệu.
0,5 đ
Theo LKDBDS 2014, khoản 1 điều
54: Chủ đầu tư dự
án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai.
Hợp đồng thuê
giữa Công ty A và Công ty B được ký kết và Công ty A cũng thực hiện nghĩa vụ
thanh toán 50% giá trị Hợp đồng thuê cho Công ty B trong khi nhà kho chưa có Giấy
phép xây dựng và chưa bắt đầu xây dựng
Do đó, Hợp đồng thuê bị coi là vi phạm
quy định của pháp luật. 0.75
đ
(Lưu ý : cần nêu rõ theo Luật
KDBDS và Luật nhà ở, trường hợp nào được quyền ký hợp đồng cho thuê kho)
Điều 128 Bộ Luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi
phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu… Điều cấm của pháp
luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những
hành vi nhất định”.
Hợp đồng có khả năng bị tuyên vô hiệu. 0.75 đ
2.Anh, chị hãy
cho biết điều khoản chấm dứt hợp đồng của Hợp đồng mới có phù hợp với quy đình
phát luật không? Vì sao?
1.5đ
Điều khoản chấm dứt Hợp đồng mới phù hợp
với quy định của pháp luật. 0.75 đ
Khoản 1 Điều 310 Luật Thương mại quy định
về việc đình chỉ như sau: 0.75đ
“…Đình
chỉ thực hiện hợp đồng là việc một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ hợp đồng thuộc
một trong các trường hợp sau đây: Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thỏa thuận
là điều kiện đình chỉ hợp đồng”.
Theo các quy định trên thì hai bên
trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về điều kiện chấm dứt Hợp đồng.
Điều 315 LTM. Thông báo tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình
chỉ thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng
Bên tạm ngừng thực
hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo
ngay cho bên kia biết về việc tạm ngừng, đình chỉ hoặc huỷ bỏ hợp đồng. Trong
trường hợp không thông báo ngay mà gây thiệt hại cho bên kia thì bên tạm ngừng
thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng phải bồi
thường thiệt hại.
Lưu
ý: theo k.3 đ.30 LKDBDS 2014: Bên
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo
cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
3. Anh, chị hãy
cho biết điều khoản phạt vi phạm của Hợp đồng mới có phù hợp với quy định pháp
luật không? Vì sao? Luật sư cho Cty A cần lưu ý khách hàng mình cần vấn đề gì
khi thỏa thuận phạt vi phạm trong hợp đồng. 1.5đ
Điều khoản phạt vi phạm nói trên không
phù hợp với quy định của Luật Thượng mại về mức phạt vi phạm vì:
0,25 đ
Điều 301 Luật Thương mại quy định: “Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ Hợp đồng
hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng,
nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng vi phạm”. 0,5 đ
Cần lưu ý khách hàng khi thỏa thuận phạt
vi phạm:
·
Điều khoản phạt vi phạm phải quy định cụ thể trong hợp đồng; 0.25đ
·
Mức phạt vi phạm tối đa là 8% tính trên giá trị phần vi phạm 0.25đ
Căn cứ pháp lý” Điều 300 Luật Thương mại
“Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền
phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận”.
0,25 đ
