Kỹ năng của Luật sư trong vụ án Dân sự số 01

Ông bà thừa nhận chữ ký trong giấy xác nhận mà bà C xuất trình cho Tòa án đúng là chữ ký của mình nhưng khi ký là do bị bà C lừa dối.

Bài tập tình huống:

Căn nhà cấp 4 rộng 120m² tọa lạc trên lô đất rộng 150m² tại số 10 đường H, thành phố T, Tỉnh Y do ông A và bà B đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và tài sản gắn liền với đất. Theo lời khai, ông A và bà B mua nhà này của bà S từ đầu năm 2012 với giá 2 tỷ đồng, sau đó ông bà bỏ tiền sửa chữa hết 150 triệu đồng.

Giữa năm 2018, bà C (chị ruột bà B) là người Việt Nam định cư tại Pháp về Việt Nam nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hủy giấy giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và tài sản gắn liền với đất đứng tên ông A và bà B; buộc phải giao trả cho bà C nhà đất nói trên vì bà C là người gửi tiền về để thanh toán cho bà S và Ông A, bà B chỉ là người đứng tên giùm cho bà C trong hợp đồng mua bán nhà cũng như giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và tài sản gắn liền với đất. Về chi phí sửa chữa nhà bà C cho rằng dù số tiền sửa chữa là 100 triệu đồng, nhưng do khi sửa chữa không xin ý kiến của bà nên ông A, bà B phải tự chịu phần chi phí sửa chữa này. Ngoài ra, bà C xuất trình giấy xác nhận có chữ ký của ông A, bà B lập ngày 15/10/2012 với nội dung ông A, bà B xác nhận nhà đất nói trên là của bà C bỏ tiền ra mua, ông bà chỉ đứng tên giùm cho bà C trong hợp đồng mua bán nhà và giấy chứng nhận; khi bà C yêu cầu giao trả nhà, đất này thì ông bà sẽ thực hiện theo đúng yêu cầu của bà C. Giấy xác nhận này không có công chứng, chứng thực.

Tại các bản tự khai và biên bản hòa giải, Ông A, bà B đều khẳng định nhà đất nói trên là của ông bà, được UBND thành phố T cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và tài sản gắn liền với đất. Ông bà thừa nhận chữ ký trong giấy xác nhận mà bà C xuất trình cho Tòa án đúng là chữ ký của mình nhưng khi ký là do bị bà C lừa dối. Cụ thể: bà C đang làm thủ tục bảo lãnh con trai của ông bà là anh P sang Pháp định cư; bà C yêu cầu ông bà ký giấy xác nhận trên để chứng minh với chính phủ Pháp là mình có đủ năng lực tài chính bảo lãnh cho anh P. Vì vậy ông A, bà B đề nghị Tòa bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà C và công nhận nhà đất nói trên là thuộc sở hữu của ông bà.

Hội đồng định giá tài sản định giá nhà, đất tranh chấp giá 3 tỷ đồng.

1. Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết vụ án này. Giải thích tại sao? (1 điểm)

2. Với tư cách luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bà C, Anh/ Chị (1,5 điểm)

a. Tư vấn cho bà C cần thu thập, cung cấp thêm những tài liệu, chứng cứ gì?

b. Tại sao cần thu thập, cung cấp những tài liệu chứng cứ đó?

Tình tiết bổ sung: Bà C đã thu thập được các tài liệu, chứng cứ mà Anh/ Chị đã tư vấn và đã giao nộp cho Tòa án.

3. Hãy nêu tóm tắt luận cứ bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bà C tại phiên tòa sơ thẩm (2 điểm)

4. Theo Anh/ chị, trong vụ án này quyền lợi của ông A, bà B được giải quyết như thế nào (0,5 điểm)

ĐÁP ÁN:

CÂU 1: (Phần chung): 5,0 điểm

1. (1,0 điểm)

- Thẩm quyền giải quyết vụ án: Tòa án nhân dân tỉnh Y (0,25 điểm)

- Giải thích:

+ Cách 1: Bà C là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên đây là vụ án có đương sự ở nước ngoài (0,25 điểm), theo quy định tại khoản 2 điều 26 (thẩm quyền theo vụ việc), khoản 3, điều 35 hoặc điểm c khoản 1 điều 37 (thẩm quyền theo cấp Tòa); điểm c, khoản 1, Điều 39 (thẩm quyền theo lãnh thổ) BLTTDS 2015 (0,25 điểm); điểm b khoản 1 Điều 7 NQ số 03/2012/NQ-HĐTP của HĐTP TANNTC (các trường hợp có yêu tố nước ngoài) thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh (0,25 điểm)

+ Cách 2: Trong vụ án này, bà C có yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND thành phố T đã cấp cho ông A, bà B (0,25 điểm). Theo quy định tại khoản 4, Điều 34 BLTTDS 2015 (0,25 điểm); khoản 4 điều 32 luật tố tụng hành chính 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh (0,25 điểm)

(Trả lời theo một trong 2 cách đều có điểm như nhau)

· Lưu ý:

- Để xác định thẩm quyền của TA, xem đ.35, 36, 37, 38, 39, 40 BLTTDS 2015

- Để xác định trường hợp nào có yếu tố nước ngoài (thuộc thẩm quyền TA tỉnh), cần xem đ.7 NQ 03/2012 của HĐTP TANDTC

- Trường hợp tranh chấp dân sự có liên quan đến yêu cầu hủy QĐ cá biệt của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, xem đ.34 BLTTDS2015 + đ.31, 32 LTTHC2015

- Trường hợp vụ kiện phát sinh sau ngày 03/4/2019, lưu ý công văn 64/TANDTC-PC và án lệ 36/2020 công bố ngày 25/02/2020

2. (1,50 điểm)

a) Tư vấn cho bà C cần thu thập, cung cấp thêm những tài liệu, chứng cứ sau:

- Các chứng từ chuyển tiền từ Pháp về cho bà B (0,25 điểm)

- Lời khai, xác nhận của những người biết việc ông A, bà B đứng tên giùm giấy tờ nhà đất cho bà C (nếu có) và yêu cầu Tòa án triệu tập những người này tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người làm chứng. (0,25 điểm)

- Tài liệu chứng minh bà C thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 5 NĐ 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết Luật Nhà ở 2014 (0,5 điểm)

+ Có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị và có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh;

+ Có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh kèm giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc VN.

· Lưu ý:

- Để bảo vệ Bà C (đòi nhà do nhờ người đứng tên dùm), cần tìm chứng cứ để xác định tiền mua nhà do Bà C gửi về, người làm chứng và điều kiện để được đứng tên sở hữu nhà tại VN

(các đối tượng và giấy tờ để cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước, người VN định cư ở nước ngooài và cá nhân, tổ chức nước ngoài được đúng tên sở hữu nhà được quy định tại đ.7, đ.8 LNO 2014, đ.5 và đ.74 NĐ99/2015 hướng dẫn thi hành LNO 2014

b) Lý do cần phải thu thập các tài liệu, chứng cứ trên:

- Nhằm xác định việc bà C gửi tiền về cho bà B để mua nhà đất và nhờ ông A, bà B đúng tên là sự thật (0,25 điểm)

- Chứng minh bà C có đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (0,25 điểm)

3. Tóm tắt luận cứ: (2,0 điểm)

- Khẳng định việc bà C gửi tiền về VN nhờ ông A, bà B mua nhà và đứng tên trên giấy tờ nhà đất là có căn cứ (0,25 điểm)

Chứng minh: Giấy xác nhận của ông A, bà B ký ngày 15/10/2012 trong đó ông bà thừa nhận đứng tên giùm nhà đất cho bà C và tiền mua nhà là của bà C gửi về; Các chứng từ bà C gửi tiền về VN cho bà B; Lời khai xác nhận của một số người biết việc ông A, bà B đứng tên giùm nhà đất cho bà C. (0,25 điểm)

- Phản bác lời khai của ông A, bà B về việc ông bà ký giấy xác nhận ngày 15/20/2012 là do bị lừa dối (0,25 điểm)

Lập luận phản bác:

+ Ông A, bà B không có bất cứ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh mình bị lừa dối. (0,25 điểm)

+ Ông A, bà B khai bà C cần ông bà xác nhận nhà đất của bà C để chứng minh khả năng tài chính trong hồ sơ bảo lãnh cho con ông bà là hoàn toàn vô lý, vì bà C không hề bảo lãnh cho con của ông A, bà B sang Pháp. (0,25 điểm)

- Chứng minh bà C có đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (nói rõ bà C thuộc một trong hai trường hợp sau): (0,25 điểm)

+ Mang hộ chiếu VN có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh; hoặc

+ Mang hộ chiếu nước ngoài còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc VN.

Theo quy định tại Đ.8 Luật Nhà ở 2014, Khoản 2, Đ.5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, bà C được quyền sở hữu nhà ở tại VN (0,25 điểm)

- Đề nghị HĐXX chấp thuận yêu cầu khởi kiện của bà C (0,25 điểm)

+ Tuyên hủy giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất đứng tên ông A, bà B;

+ Buộc ông A, bà B phải giao trả nhà đất nói trên cho bà C;

+ Bà C được quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền đối với nhà đất nêu trên.

4. Quyền lợi của ông A và bà B: (0,50 điểm)

- Được bà C thanh toán tiền chi phí sửa chữa nhà là 100 triệu đồng khi giao trả nhà

(0,25 điểm)

- Được hưởng công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị nhà đất từ khi mua cho đến khi giao nhà lại cho bà C. Nếu không có đủ căn cứ xác định được công sức bảo quản thì tính bằng ½ khoản tiền chênh lệch giữa giá mua nhà năm 2012 và giá mà Hội đồng định giá tại thời điểm xét xử sơ thẩm vụ án: (3 tỷ - 100 triệu – 2 tỷ):2 = 450 triệu đồng theo Án lệ số 02/2016 của HĐTPTANDTC (0,25 điểm)

· Lưu ý:

- Dù Ông A, Bà B sửa chữa nhà không được Bà C đồng ý nhưng Bà C đã thừa nhận chi phí sửa chữa là 100 triệu thì khi nhận nhà phải thanh toán số tiền này lại cho Ông A, Bà B.

(Trường hợp Bà C không thừa nhận giá trị sửa chữa thì phải có giám định của cơ quan chức năng để xác định trị giá còn lại của căn nhà và Bà C có trách nhiệm thanh toán trị giá này cho Ông A, Bà B)

- Về công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng trị giá đất, theo án lệ 02, nếu khg có căn cứ xác định cụ thể thì được tính bằng ½ giá trị chênh lệch giữa giá hiện tại (qua định giá) và giá mua + giá sửa chữa)

(Theo án lệ 02/2016, trường hợp Bà C không hội đủ điều kiện đứng tên chủ quyền nhà theo NĐ 99 thì vẫn được đòi lại giá trị chênh lệch này nhưng không được đòi lại nhà).