Kỹ năng của Luật sư trong vụ án Dân sự số 15

Bà M. muốn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất nên nhờ Luật sư tư vấn bảo vệ quyền lợi của mình và các con.

Bài tập tình huống:

Ông Th. và vợ là Bà H. sở hữu hợp pháp Quyền sử dụng đất và căn nhà cấp 4 tại số X trên diện tích 94m² tọa lạc ở phường T quận N, Tp. H. Qua giới thiệu của ông S., Ông Đ. và vợ là Bà M. đồng ý mua căn nhà trên. Ngày 02/6/2017 hai bên thỏa thuận thống nhất giá chuyển nhượng căn nhà và đất nêu trên là 5,2 tỷ đồng. Bên mua đã trả tiền đủ tiền cho ông Th. và vợ Bà H.. Trong hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất trên có yêu cầu bên bán có trách nhiệm sang tên cho bên mua. Hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, có sự xác nhận của ông Ph. - Chủ tịch UBND Phường T.

Sau khi trả tiền và nhận tài sản, do chưa có nhu cầu sử dụng. Nên ông Đ. nhờ ông S. môi giới cho Công ty Grass thuê làm chi nhánh (đai diện là Giám đốc T.) với giá thuê là 15 triệu đồng/tháng. Ông Đ. đã trả tiền môi giới một tháng cho ông S. là 15 triệu đồng (bằng tiền thuê 1 tháng). Hợp đồng cho thuê các bên thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng. Hiện trạng vẫn đang thuê, không có tranh chấp

Tháng 10/2017, do tai nạn giao thông Ông Đ. chết. Bà M. và các con cùng khai nhận di sản thừa kế mới biết: ông Th. và Bà H. vẫn còn đứng tên căn nhà 288 đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho ông Th. và Bà H. nên yêu cầu ông Th. và bà H. làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tài sản trên cho Bà H. và các con

Ông S. cho rằng có giao cho ông Đ. số tiền 2,3 tỷ có giấy biên nhận để mua căn nhà trên của ông Th.và Bà H..

Bà M. cung cấp giấy tờ: hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Đ. và ông Th., Bà H.; bản sao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đứng tên ông Th., Bà H.; Ủy nhiệm chi Ngân hàng Vietcombank xác nhận ông Đ. đã trả cho ông Th. số tiền 5,2 tỷ;

Ông S. cho rằng: nhà nêu trên ông là người mua, ông có giấy biên nhận tiền của ông Đ. nhận 2,3 tỷ đồng, biên nhận không có ngày, ghi tháng 6/2017, ông yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất viết tay nêu trên vì vô hiệu và công nhận nhà, đất tranh chấp là của Ông S.. Ông Th., Bà H. cho rằng đã nhận đủ tiền và đã giao nhà cho bên mua nên không liên quan gì nữa

Việc thực hiện hợp đồng thuê nhà giữa ông Định và Công ty Grass không xảy ra tranh chấp

Giả sử anh, chị là LS tư vấn bảo vệ quyền lợi của bà M.

CÂU HỎI VÀ ĐÁP ÁN:

Câu hỏi 1:

a) Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và quan hệ pháp luật không tranh chấp

- Quan hệ pháp luật có tranh chấp:

+ Quan hệ Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay giữa ông Đ, bà H và ông Th, bà H (2,5 đ).

+ Quan hệ quyền sở hữu tài sản và QSDĐ giữa bà M và các con và ông S do ông S cho rằng nhờ bà Đ đúng ra mua giúp (2,5 đ).

- Quan hệ pháp luật không có tranh chấp:

+ Quan hệ hợp đồng thuê nhà giữa ông Đ và công ty Glass.

+ Quan hệ giao nhận tiền giữa ông S và các đồng thừa kế của ông Đ, do ông S có giấy biên nhận số tiền 2,3 tỷ của ông Đ, nhưng không có yêu cầu giải quyết.

+ Quan hệ thừa kế di sản của ông Đ (Đúng 2 đến 3 ý: 0,5 đ, đúng 1 ý 0 điểm).

b) Vụ kiện này có bắt buộc hòa giải ở phường T trước khi nộp đơn khởi kiện ra tòa án không?

- Không bắt buộc hòa giải tại cơ sở (UBND phường T) 2,5 đ.

- Giải thích:

Tranh chấp giữa bà M và vợ chồng ông Th, bà H là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản trên đất, không phải là tranh chấp QSDĐ nên không cần hòa giải (căn cứ theo điểm 3 NQ 04/2017)

(NQ 05/2012 ngày 03/12/2012 của HD9TP TANDTC- nay không còn hiệu lực theo QĐ số 126/QĐ/TANDTC ngày 06/4/2023)

Tình huống bổ sung: Tại phiên Tòa sơ thẩm lần 1, Luật sư và các đương sự có mặt đầy đủ. Do vắng mặt đại diện Viện kiểm sát nên Tòa hoãn phiên Tòa. Tại phiên Tòa sơ thẩm lần 2, vắng mặt Luật sư bảo vệ quyền lợi của nguyên đơn Tòa án vẫn xét xử và tuyên án.

Câu hỏi 2: Tòa án vẫn xét xử và tuyên án khi vắng mặt luật sư bảo vệ quyên lợi của nguyên đơn có đúng không ? giải thích vì sao?

- Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt luật sư là không đúng quy định pháp luật. (2,5 đ).

- Giải thích:

+ Tại phiên tòa lần thứ nhất. Luật sư đã có mặt, nhưng Hội đồng xét xử quy định hoãn phiên Tòa không phải vì lý do Luật sư hay đương sự vắng mặt. Đến phiên Tòa lần 2 Luật sư vắng mặt thì được cho là vắng mặt lần thứ nhất (2,5 đ).

+ Theo quy định tại khoản 1,2 Điều 227 BLTTDS 2015, Án lệ số 12/2017/AL nếu Luật sư vắng mặt lần thứ nhất thì Hội đồng xét xử phải hoãn phiên tòa (2,5 đ).

Câu hỏi 3: Xác định trọng tâm các vấn đề cần chứng minh/làm rõ trong vụ án

- Xác định giao dịch chuyển nhượng QSDD9 và nhà giữa ông Th và bà H, với ông D, bà M dù vi phạm hình thức nhưng đã hoàn thành và có xác nhận của ông Ph. (Chủ tịch UBND xã/phường) (2đ).

- Xác định ông Th, bà H thừa nhận là bán tài sản cho ông Đ, bà H và làm hợp đồng với học cũng như đã nhận số tiền 5,2 tỷ đồng từ ông Đ; chứng minh nguồn gốc số tiền 5,2 tỷ đồng thanh toán là tiền của ông Đ, bà M, (Ủy nhiệm chi Ngân hàng Vietcombank xác nhận của ông Đ, đã trả cho ông Th số tiền 5,2 tỷ đồng) (2đ).

- Xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nhà giữa ông Th, bà H với ông Đ bà H đối tượng của hợp đồng là đúng và không có tranh chấp, việc không đáp ứng yêu cầu bà M là trách nhiệm của bên bán (2 đ).

- Làm rõ việc ông S, cho rằng có biên nhận ông Đ, nhận số tiền 2,3 tỷ của ông S và ông S nhờ ông Đ đúng tên dùm mua nhà, đất là không có căn cứ.

- Xác định hợp đồng thuê tài sản giữa công ty Glass với ông Đ, bà M và Công ty Glass đã thanh toán tiền thuê hàng tháng cho ông Đ (2đ).

Câu hỏi 4: Trình bày các nội dung cơ bản của Bản luận cứ bảo vệ cho bà Mai:

- Chứng minh HĐMB nhà và chuyển QSDĐ tại số 288 phố D lập ngày 02/6/2017 có căn cứ để Tòa công nhận: Hợp đồng mặc dù chưa hoàn tất về hình thức nhưng đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực về nội dung của giao dịch dân sự; HỢp đồng có xác nhận của UBND phường, ông Đ, với tư cách người bán qua tài khoản Vietcombank, nhà đất được bàn giao cho người mua và các bên không có tranh chấp về việc nhận tiền và giao nhà; ông Th, bà H, ông Đ, bà M đã nhận đủ tiền và đã bàn giao tài sản cho bên mua (2,5 đ).

- Quyền khởi kiện của bà M: nhà đất tại số 288 Phố D là tài sản chung của vợ chồng bà M, trong thời kỳ hôn nhân, ông Đ, chết ngày 03/9/2017 bà M và các đồng thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận HĐMB nhà đất lập ngày 02/6/2017 (2đ).

- Việc ông S cho rằng ông ủy quyền nhờ ông Đ, đứng tên mua nhà đất là không có căn cứ; không có chứng cứ chứng minh ông S nhờ ông Đ tài sản giúp; ông S chỉ là người giúp liên hệ mua nhà đất và môi giới cho biệc thuê nhà đất, ông S chỉ nhận 15 triệu đồng tiền môi giới; khoản tiền 2,3 tỷ đồng do ông Sâm đưa ra không liên quan đến việc mua bán nhà và ông S cũng không có yêu cầu về số tiền này các đồng thừa kế trả lại cho ông. (2 đ).

- Giữa ông Đ, bà H và công ty Glass có quan hệ thuê tài sản, thể hiện: có hợp đồng thuê tài sản giữa công ty Glass và ông Đ; tiến hành thuê hàng tháng Công ty Glass thanh toán thuê hàng tháng Công ty Glass thanh toán vào tài khoản ông Đ (2,5 đ).

- Các bên không có tranh chấp hợp đồng thuê nhà nên không xem xét trong vụ án này.

- Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng các quy định về HĐMB tài sản, Hợp đồng chuyển QSDĐ và Điều 129 BLDS 2015 về công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự không tuân thủ về mặt hình thức. (2,5 đ).

- Chấp nhận yêu cầu của bà M về việc công nhận hợp đồng mua bán nhà và chuyển QSDĐ lập ngày 02/6/2017 giữa chồng M là ông Đ với chồng ông Th, bà Hp; Bắc yêu cầu của ông S về việc hủy HĐMB nhà về việc cho rằng ông S nhờ ông Đ, đứng tên dùm. (2,5 đ).