Kỹ năng của Luật sư trong vụ án Dân sự số 09

Nguyên đơn đề nghị Tòa án xem xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch vô hiệu vì che giấu giao dịch vay tài sản.

Bài tập tình huống:

Tại đơn khởi kiện ngày 03/01/2018 và bản tự khai, nguyên đơn anh Ng. Quang trình bày: anh và anh Chung quen biết nhau, thấy anh Chung cần tiền để làm ăn nên anh đã nhận chuyển nhượng đất của anh Chung. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng AB số 1228.2013/CNQSDĐ ngày 18/04/2017 với diện tích đất 200m² tại thửa đất số 60, tờ bản đồ số 04, tổ dân phố T, phường X, quận D, Thành phố H. Giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng công chứng là 500 triệu đồng. Tháng 6/2017, anh có yêu cầu anh Chung đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng anh Chung không đến. Anh Quang khởi kiện anh Chung đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 18/04/2017.

Tại Tòa, anh Chung (ngụ tại phường Y, quận E, Thành phố H.) trình bày, đầu năm 2017 anh có vay của anh Quang số tiền 500 triệu đồng có hợp đồng vay tiền, trong hợp đồng anh đã thế chấp cho anh Quang 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh Nguyễn Đình Chung. Tháng 04 năm 2017, do không trả được nợ, anh và anh Quang đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tin cho cam kết anh sẽ trả tiền cho anh Quang. Cuối năm 2017, có người đến mua đất, nhưng anh Quang gây khó khăn nên anh không bán được đất để trả tiền. Nay anh Quang yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh không đồng ý. Anh đề nghị Tòa án xem xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch vô hiệu vì che giấu giao dịch vay tài sản.

Anh Chung và anh Quang đều thừa nhận có hợp đồng vay tiền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Anh Quang trình bày thực tế giá chuyển nhượng là 3,7 tỷ đồng, mục đích ghi giá trong hợp đồng chỉ 500 triệu đồng để nộp thuế ít hơn. Anh đã giao tiền đặt cọc cho anh Chung là 500 triệu đồng, có giấy nhận cọc ngày 18/03/2017, còn số tiền 3,2 tỷ đồng anh đã giao cho anh Chung tại nhà anh Chung nhung do sơ suất nên anh không viết giấy giao nhận tiền và cũng không có người làm chứng. Anh Chung xác nhận chữ ký trong giấy đặt cọc tiền là của anh, nhưng thực tế anh Chung không nhận của anh Quang số tiền 500 triệu đồng. Trong giấy đặt cọc ghi: “Anh Nguyễn Đình Chung đồng ý chuyển nhượng diện tích đất 200m² thuộc giấy chứng nhận QSDĐ số 1228.2013/CNQSDĐ. Anh Quang đã đặt cọc trước cho anh Chung số tiền là 500 triệu đồng, anh Chung đã nhận đủ số tiền trên, số tiền còn lại hẹn đến ngày 18/04/2017 sẽ trả hết số tiền để làm hợp đồng công chứng mua bán”.

Anh Chung trình bày anh ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ để làm tin và sẽ bán đất trả tiền cho anh Quang chứ không có ý định bán đất cho anh Quang vì theo giá thị trường lúc đó phải là 5 tỷ đồng.

Hồ sơ vụ án thể hiện diện tích đất của anh Chung chuyển nhượng cho anh Quang còn có một căn nhà xây mái bằng một tầng diện tích 75m2 và công trình phụ. Nhưng khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do nhà chưa đăng ký hoàn công nên trong hợp đồng chuyển nhượng đất không thể hiện có căn nhà trên. Khi anh nhận chuyển nhượng là anh nhận cả nhà và đất. Nay anh Quang chấp nhận chi phí xây dụng căn nhà anh Chung đã xây dựng trước đó là 140 triệu đồng.

Theo trình bày của công chứng viên Lê Văn Hữu, ông có công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Quang và anh Chung; hai bên đã tự thỏa thuận là đã thanh toán cho nhau giá 500 triệu đồng theo hợp đồng, còn việc thực tế các bên thanh toán như thế nào thì ông hoàn toàn không biết.

Theo tình tiết: “Anh Quang khởi kiện anh Chung đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 18/04/2017. Anh Chung đề nghị tuyên giao dịch vô hiệu do giả tạo mà không yêu cầu xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.”

Tòa án đã giải thích về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp dồng vô hiệu nhưng anh Chung vẫn giữ nguyên yêu cầu của mình. Giả sử đây là giao dịch vô hiệu.

CÂU HỎI VÀ ĐÁP ÁN:

1. Theo Anh/Chị Tòa án có xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu không?

Theo tình tiết: “Anh Quang khởi kiện anh Chung đề nghị toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 18/4/2017. Anh Chung đề nghị tuyên giao dịch vô hiệu do giả tạo mà không yêu cầu xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu”. Toà án đã giải thích về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng anh Chung vẫn giữ nguyên yêu cầu của mình. Giả sử đây là giao dịch vô hiệu. Theo anh/chị Toà án có xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu không?

- Toà án phải giải quyết và xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Căn cứ:

Điều 131 đã quy định rõ “ Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhua những gì đã nhận “ nên hậu quả của giao dịch vô hiệu phải được giải quyết trong cùng một vụ án với việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

- Nội dung thứ hai trong câu hỏi:

Nguyên tắc cơ bản trong TTDS là tôn trọng quyền tự định đoạt và phạm vi khởi kiện trong yêu cầu của các đương sự quyết định đến phạm vi xét xử của Toà án.

Khoản 1 Điều 5 BLTTDS: “Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Toà án chỉ thụ lý giải quyết vụ việ. Dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”

- Nếu sau khi Toà án giải thích cho các đương sự mà anh Quang cũng không yêu cầu giải quyết thì Toà án khongg6 giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

(Theo hướng dẫn tại Công văn số 01/GĐ-TANDTC ngày 7/4/2017 giải đáp vấn đề nghiệp vụ của TAND tối cao “khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Toà án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Sau khi Toà án đã giải thích nhưng tất cả các đương sự vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với nhà nước hoặc người thứ ba.)

2. Là Luật sư của anh Chung, Anh/Chị hãy tư vấn cho anh Chung về yêu cầu và thủ tục tố tụng để Tòa án xem xét giải quyết yêu cầu của anh Chung. (Yêu cầu phản tố phản bác lại yêu cầu của nguyên đơn, và yêu cầu toà giải quyết vấn đề đó để giải quyết trong cùng một vụ án mà trong yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn).

* Tư vấn cho anh Chung về yêu cầu phản tố:

- tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo che giấu gjiao dịch hợp đồng vay tài sản.

- Đề nghị xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

- Phân tích theo tình tiết đề bài và quy định tại Điều 124 “giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo”; Điều 463 “Hợp đồng vay tài sản”; Điều 500 “Hợp đồng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất” BLDS 2015.

* Tư vấn về thủ tục tố tụng để Toà án xem xét giải quyết yêu cầu phản tố:

- Anh Chung phải làm đơn phản tố và tiến hành các thủ tục phản tố trong thời hạn luật định. Giải quyết theo quy định tại Điều 200 “Quyền yêu cầu phản tố của bị đơn”; Điều 202 “thủ tục yêu cầu phản tố” BLTTDS 2015.

3. Xác định các quan hệ pháp luật tranh chấp, các đương sự và Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án:

* Quan hệ pháp luật tranh chấp:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo; hợp đồng vay tài sản.

* Các đương sự:

- Nguyên đơn: anh Quang

- Bị đơn: anh Chung.

- vợ của các bên (nếu có).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng công chứng AB.

* Toà án có thẩm quyền:

TAND quận E, thành phố H (khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015).

4. Trình bày nội dung cơ bản của bản luận cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh Chung.

a. Chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cojng6 chứng, tuy nhiên, hợp đồng này che giấy một giao dịch khác là giao dịch tài sản.(2,5)

Thể hiện:

- Về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng không phù hợp với giá thực tế phân tích tình tiết đề bài) (2,5 đ).

- Về đối tượng Hợp đồng chuyển nhượng: Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng chua thoả thuận về tài sản gắn liền về quyền sử dụng đất (căn nhà xây mái bằng một tầng diện tích 75m2 và công trình phụ trên đất) là chưa thể hiện đầy đủ các thông tin khacc1 liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 501 BLDS 2015.

- Về thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng: các bên không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không tiến hành làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, không thanh taon1, không giao nhận đất…) (2,5 đ)

- Hợp đồng chuyển nhượng GSDĐ nêu trên là xuất phát từ hợp đồng vay nợ giữa anh CHung và anh Quang, việc chuyển nghượng QSDĐ là để thanh toán, hợp đồng vay tài sản trước đó nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. (2,5 đ).

b. Đánh giá xử lý hậu quả của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

- Theo quy định Điều 131 BLDS 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhua những tài sản đã nhận được từ việc thực hiện hợp đồng; gây thiệt hại phát sinh các bên phải chịu trách nhiệm tuỳ theo mức độ lỗi của từng bên.

- Trong trường hợp này, hợp đồng không thực hiện cho nên không hoàn trả lại tài sản.

c. Đánh giá chứng cứ về giải quyết hợp đồng vay tài sản theo tình tiết và quy định lại Điều 466, 468 BLDS 2015.

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do giả tạo, giao dịch bị che giấu là hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực; anh CHung có nghĩa vụ trả nợ cho bên vay. (2,5 đ)

d. Đề nghị hội đồng xét xử áp dụng quy định tại Điều 117, Điều 124 “Giao dịch vô hiệu do giả tạo”; Điều 131 BLDS 2015 tuyên: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.